Gutachterausschuss: Immer weniger Käufe zu immer höheren Preisen

Der Münchner Gutachterausschuss hat seinen Immobilienmarktbericht vorgestellt: 2018 wurden 11.700 Immobilien verkauft – seit 21 Jahren die niedrigste Transaktionszahl. Der Umsatz erreicht dagegen mit 12,7 Milliarden Euro eine Rekord.

 

Immer weniger Anleger kaufen in München Immobilien zu immer höheren Preisen. Trotz Rekordpreise und Tiefstrendite ist die Nachfrage weiter hoch. Allerdings hat sich die Vermarktungsdauer der angebotenen Immobilien laut Kommunalreferentin Kristina Frank (CSU) verlängert und auch der Aufwärtstrend würde abflachen.

Insgesamt ging die Anzahl der Kaufverträge gegenüber 2017 in 2018 um zwei Prozent auf 11.700 Immobilientransaktionen zurück, der Geldumsatz stieg dagegen um plus fünf Prozent auf insgesamt 12,7 Milliarden Euro (siehe Grafik links).

Starker Umsatzanstieg beim Gewerbebau, extreme Verknappung von Baugrund

Albert Fittkau, Vorsitzender des Gutachterausschusses stellte die Entwicklung in den einzelnen Immobilienarten vor. Der höchste prozentuale Anteil am Geldumsatz entfiel dabei mit rund 5,3 Milliarden Euro oder 42 Prozent auf den Markt der bebauten Grundstücke (siehe Tabelle links unten).

 

Darunter werden Gewerbeimmobilien und individuell bebaute Wohnhäuser (Einfamilienhäuser und Reihenhäuser) eingeordnet. Darunter erhöhte sich der Umsatz mit Gewebeimmobilien mit 16 Prozent überdurchschnittlich stark.

Eigentumswohnungen (Wohnungs- und Teileigentum) nahmen am Gesamtumsatz mit 4,8 Milliarden Euro einen Anteil von 38 Prozent ein. Sie nehmen gemessen an der Anzahl der Transaktionen mit 84 Prozent an der Summe aller Kaufverträge aber den höchsten Anteil ein.

Der Umsatz der unbebauten Grundstücke nahm dagegen nur 20 Prozent ein, obwohl dort die Preise am stärksten anstiegen. Der Grund für den Umsatzrückgang lag an dem extremen Rückgang der Anzahl der verkauften Grundstücke. „Baugrund wird zunehmend knapper und deren Eigentümer waren weniger bereit, diese zu verkaufen“, erläutert Fittkau. Darunter lag 2018 der Geldumsatz für Wohnbaugrundstücke mit 1,4 Milliarden Euro 22 Prozent unter dem Wert von 2017.

 

Wohnungspreise stiegen 2018 um knapp zehn Prozent

Auf dem Münchner Eigentumsmarkt  erhöhten sich die Preise 2018 für Erst- und Wiederverkäufe insgesamt um acht Prozent, wobei der durchschnittliche Preisanstieg von Neubauwohnungen in durchschnittlicher und guter Wohnlage bei plus 9,5 Prozent und der von wiederverkauften Eigentumswohnungen bei rund zehn Prozent lag. Ein Höchstpreis von rund sieben Millionen Euro wurde für eine Eigentumswohnung mit 220 Quadratmeter Wohnfläche im Lehel – rund 32.000 Euro pro Quadratmeter – im Lehel bezahlt. Für Neubauwohnungen (siehe Grafik links) veröffentlichte der Gutachterausschuss folgende durchschnittliche Kaufpreise:

● Durchschnittlicher Kaufpreis

- in durchschnittlicher Wohnlage: 585.000 € – entspricht bei 75 Quadratmeter Wohnfläche: 7.800 €/ Quadratmeter

- in guter Wohnlage: 630.000 € – entspricht bei 75 Quadratmeter Wohnfläche: 8.400 €/ Quadratmeter

 

Als durchschnittliche Kaufpreise für wiederverkaufte Eigentumswohnungen (siehe Grafik links Preisentwicklung nach Baujahrgruppen) wurden folgende Werte für München genannt:

●  Durchschnittlicher Preisanstieg (durchschnittliche und gute Wohnlage): +10%

●  Durchschnittlicher Kaufpreis in durchschnittlicher Wohnlage

- ohne Denkmalschutz: 425.000 €

entspricht bei 70 Quadratmeter Wohnfläche: 6.100 €/ Quadratmeter

- mit Denkmalschutz: 610.000 €

entspricht bei 80 Quadratmeter Wohnfläche: 7.650 €/ Quadratmeter

●  Durchschnittlicher Kaufpreis in guter Wohnlage

 ohne Denkmalschutz: rund 560.000 €

entspricht bei 75 Quadratmeter Wohnfläche: 7.500 €/ Quadratmeter

mit Denkmalschutz: 900.000 €

entspricht bei 90 Quadratmeter Wohnfläche: 10.000 €/ Quadratmeter

●  Höchster Gesamtkaufpreis:

Eigentumswohnung in Bestlage mit 365 Quadratmeter Wohnfläche: 5,8 Mio. €

entspricht pro Quadratmeter Wohnfläche: 16.000 €/ Quadratmeter

●  Höchster Preis pro Quadratmeter Wohnfläche: rund 21.000 €/Quadratmeter

Preise für Baugrund steigt weiter überdurchschnittlich

Für Wohnbaugrundstücke wurde ein Gesamtanstieg von durchschnittlich elf Prozent ermittelt, wobei die Preise für Einfamilienhausgrundstücke in guten und durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel um zwölf Prozent und Grundstücke für den Geschosswohnungsbau über alle Lagen sich im Mittel um acht Prozent verteuerten. Der Höchstpreis für ein Einfamiliengrundstück betrug sieben Millionen für ein Grundstück in Bogenhausen, der für ein Mehrfamilienhausgrundstück 60 Millionen Euro in Schwabing.

Im einzelnen wurden folgende durchschnittliche Kaufpreise für unbebaute Grundstücke genannt:

●  Ein- - Mehrfamilienhausgrundstücke (durchschnittl. und gute Wohnanlagen): rd. 1,3 Mio. €

●  Geschosswohnbaugrundstücke (durchschnittliche und gute Wohnanlagen): rd. 8,5 Mio. €

●  Gewerbegrundstücke: rd. 30 Mio. €

Höchster Kaufpreis für ein

● Einfamilienhausgrundstück : rd. 7,0 Mio. €

● Mehrfamilienhausgrundstück: rd. 60 Mio. €

● Gewerbebaugrundstück: rd. 145 Mio. €

Baulandpreise für Einfamilienhausgrundstücke (Durchschnittspreise WGFZ 0,6):

● durchschnittliche Wohnlage, im Mittel: rd. 2.000 €/Quadratmeter

● gute Wohnlage, im Mittel: rd. 2.450 €/ Quadratmeter

● beste Wohnlage, im Mittel: rd. 4.350 €/ Quadratmeter

Teuerster Grundstückspreis (WGFZ 0,6): rd. 11.000 €/ Quadratmeter

Baulandpreise für Mehrfamilienhausgrundstücke:

● Geschossflächenpreis (abhängig von der Wohnlage): ca. 2.150 bis 8.550 €/ Quadratmeter Geschossfläche  – das entspricht pro m2 Wohnfläche: ca. 2.750 bis 10.950 €/ Quadratmeter Wohnfläche 

Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München; immobilienreport , 5.06.2019