Gutachterausschuss: Trotz Zinsanstieg noch kein Preisrückgang in München

Der Gutachterausschuss München meldet bei der Vorstellung des Immobilienmarktberichts für das vergangene Jahr einen Anstieg des Geldumsatzes um 35 Prozent und der Kaufverträge um zehn Prozent. Der starke Zinsanstieg im ersten Halbjahr 2022 wirkt sich aktuell noch nicht auf den Münchner Immobilienmarkt aus.

 

Mit Kommunalreferentin Kristina Frank haben Albert Fittkau, Vorsitzender des Gutachterausschusses und Christoph Karch (stellvertretender Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses) am 28. Juni 2022 die Auswertung der Kaufverträge am Münchner Immobilienmarkt 2021 vorgestellt. Danach wurde aufgrund von Immobilienverkäufe im vergangenen Jahr  ein Geldumsatzrekord von 18,8 Milliarden Euro getätigt. Bei einem plus von 35 Prozent gegenüber 2020 und einem Anstieg der Kaufverträge um zehn Prozent resultierte der Umsatzrekord vor allem auf gestiegene Kaufpreise.

Der höchste Geldumsatzanteil entfiel mit rund 9,3 Milliarden Euro auf den Markt der bebauten Grundstücke (ohne Eigentumswohnungen). Das entspricht einem Anteil von 49 Prozent am Gesamtumsatz. Auf dem Wohnungs- und Teileigentumsmarkt wurden rund sieben Milliarden Euro umgesetzt. Das entspricht einem Anteil von 37 Prozent am Gesamtumsatz. 

Der Flächenumsatz bebauter und unbebauter Grundstücke (ohne die Grundstücksanteile von Wohnungs- und Teileigentum) betrug rund 230 Hektar. Das entspricht etwa dem 5-fachen der Theresienwiese. 

Auf dem Markt der Wohnbaugrundstücke stieg der Geldumsatz auf rund 1,7 Milliarden Euro und lag 16 Prozent über dem Vorjahresniveau. 

Bei den Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern lagen die Vertragsanzahlen leicht unter dem Vorjahresniveau, während die Geldumsätze gestiegen sind (plus 18 Prozent). 

Bei den bebauten Gewerbegrundstücken (klassisches Gewerbe, Büro- und Geschäftshäuser und Hotels) ist der Geldumsatz gegenüber dem Vorjahresumsatz deutlich gestiegen (plus 76 Prozent). 

 

2021 wieder kräftiger Anstieg der Wohnungspreise

Die Preise von Bestandswohnungen (wiederverkaufte Eigentumswohnungen) in durchschnittlicher und guter Wohnlage stiegen im Durchschnitt um neun Prozent, Neubauwohnungen in gleicher Wohnlage sogar um 15,1 Prozent. Für eine bestehende Eigentumswohnung mit 72 Quadratmeter Wohnfläche wurde in München im Wiederverkauf in durchschnittlicher Wohnlage rund 570.000 Euro oder 7.900 Euro pro Quadratmeter und miz 74 Quadratmeter Wohnfläche in guter Wohnlage 705.000 Euro oder 9.550 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Bei Bestandswohnungen mit Denkmalschutz lagen die Durchschnittspreise pro Quadratmeter in durchschnittlichen Wohnlagen bei 9.250 Euro pro Quadratmeter und in guten Wohnlagen bei 12.750 Euro pro Quadratmeter. Für die teuerste Eigentumswohnung mit 365 Quadratmeter Wohnfläche in Schwabing wurden 8,4 Millionen Euro – 23.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt.

Für neuerbaute Eigentumswohnungen in durchschnittlicher Wohnlage wurde bei 72 Quadratmetern Wohnfläche im Durchschnitt 710.000 Euro – 9.900 Euro pro Quadratmeter bezahlt. In guten Wohnlagen kosteten Neubauwohnungen im Schnitt bei 74 Quadratmeter Wohnfläche 830.000 Euro – 11.200 Euro pro Quadratmeter. Der Käufer der teuersten Neubauwohnung in Bogenhausen war bereit für 395 Quadratmeter Wohnfläche 10,9 Millionen Euro zu investieren – 27.600 Euro pro Quadratmeter.

Münchner Wohnhäuser nur für Millionäre

Wer in München 2021 ein bestehendes, freistehendes Einfamilienhaus in durchschnittlicher und guter Wohnlage erwarb, der zahlte dafür im Durchschnitt 1,75 Millionen Euro. Doppelhaushälften waren mit 1,27 Millionen Euro und Reihenhäuser mit 1,12 Millionen Euro im Wiederverkauf in vergleichbarer Wohnlage ebenfalls nur für wenige Kaufinteressenten erschwinglich. Das teuerste Einfamilienhaus 2021 befindet sich in Nymphenburg und kostete 14,5 Millionen Euro.

Die wenigen neugebauten Einfamilienhäuser waren im Durchschnitt sogar deutlich teurer als die Bestandshäuser. So kostete ein Neubau-Einfamilienhaus in durchschnittlicher und guter Wohnlage im Schnitt 2,26 Millionen Euro, eine Neubau-Doppelhaushälfte 1,46 Millionen Euro und ein Neubau-Reihenmittelhaus 1,18 Millionen Euro. Der höchste Kaufpreis für eine München Wohnimmobilie 2021 betrug 149 Millionen Euro und wurde für eine Mehrfamilienhauswohnanlage in Münchner Südlage bezahlt.

 

2021 weiter hoher Preisanstieg für Münchner Wohnbauland

Überdurchschnittlich stark stiegen auch 2021 die Preise für Wohnbauland.  Für Einfamilienhausgrundstücke wurden im vergangenen Jahr in durchschnittlicher Lage rund 2400 Euro pro Quadratmeter, in guter Wohnlage 3.100 Euro pro Quadratmeter und in bester Wohnlage 6.700 Euro pro Quadratmeter bezahlt – zwölf Prozent mehr als 2020. Mehrfamilienhausgrundstücke kosteten in durchschnittlicher Wohnlage im Mittel 4.100 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche bzw. pro Quadratmeter Wohnfläche 5.100 Euro, in guter Wohnlage 5800 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche bzw. 7.250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Im Schnitt lagen die Preise für Baugrund für Wohnanlagen 2021 um 13 Prozent höher als 2020.

Aktuelle Entwicklung erstes Halbjahr 2022

Trotz einer Verdreifachung der Zinskosten für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung (0,9 Prozent Ende 2021 auf über drei Prozent Ende Juni 2022) im vergangenen halben Jahr kann Gutachter-Vorsitzender Albert Fittkau bislang keinen Preis- oder Umsatzrückgang erkennen. Die Anzahl der Kaufverträge im ersten Halbjahr 2022 lag etwas unter dem ersten Halbjahr 2021, aber über dem ersten Halbjahr 2020. Als möglicher Grund dafür wurden relativ hohe Eigenkapitalanteile bei dem Kauf von Münchner Wohnungen und ein geringer Anteil vermieteter Wohnimmobilien genannt.

Quellen: Gutachterausschuss München, immobilienreport 28.06.2022