München: Rasanter Immobilienpreisanstieg

Die HypoVereinsbank hat zum Wohnimmobilienmarkt München einen neuen Marktbericht veröffentlicht. Vor allem bei den einfachen und mittleren Wohnlagen ist der Preisantieg groß, in den Toplagen flacht er ab. 

 

„Der Wohnungsmarkt in München erlebt eine nie dagewesene Boomphase mit großen Engpässen in allen Segmenten und flä- chendeckend stark steigenden Miet- und Kaufpreisen“, sagt Markus Gröbel, Regionalbereichsleiter für das Privatkundengeschäft der HypoVereinsbank in München. Während in mittleren und einfachen Lagen derzeit die größten Steigerungsraten zu beobachten sind, zeichnet sich im Segment der Eigentumswohnungen und beim exklusiven Wohnungsbau erst- mals ein etwas geringerer Anstieg ab. Nachdem im vergangenen Jahrzehnt viel zu wenig neu gebaut wurde, ist nun eine Trendwende beim Wohnungsbau absehbar. Die rund 8.340 neu gebauten Wohneinheiten in 2017 erreichen nahezu die von der Stadt vorgegebene Zielgröße. Baurecht wurde im vergangenen Jahr für knapp 13.400 WE geschaffen, was auf eine deutliche Belebung hindeutet, sollten die Projekte realisiert werden. Eine bedeutende Entspannung ist allerdings nicht zu erwarten.

Nahezu keine Neubaugebiete

„Die ‚Explosion‘ der Preise für Wohnbaugrundstücke hält an“, so Thomas Sattler, Experte für private Immobilienfinanzierung im Privatkundengeschäft in München. Der Gutachterausschuss GAA gibt für 2017 das siebte Jahr in Folge mit einem Plus von 14 % einen Preisauftrieb im zweistelligen Prozentbereich für individuelles Wohnbauland bekannt. Die durchschnittlichen Grundstückspreise in guten Lagen bewegen sich heute bei rund 2.400 € / m2, eine Steigerung allein seit 2015 von 30 %. Neubaugebiete für Eigenheime gibt es in München so gut wie keine. Die geringe Zahl von 207 Verkaufsfällen neuer Eigenheime in der Millionenstadt belegt die extrem enge Marktlage. Mittelfristig ist keine Änderung zu erwarten, denn in den geplanten Neubauarealen ist nur sehr begrenzt Eigenheimbau vorgesehen. Objekte in gewachsenen Wohnvierteln, die im Zuge des Generationswechsels auf den Markt gelangen, erzielen dem- nach immer höhere Liebhaberpreise. Doppel- und Reihenhäuser (Neu- bau- und Bestand) verteuerten sich jährlich um mindestens 60.000 €. Für eine neue Doppelhaushälfte (130 m2 Wohnfläche, durchschnittliche bis gute Lage) sind heute rund 1,12 Mio. € zu bezahlen (GAA 2018). Häuser und Villen in besten Lagen mit Kaufpreisen ab 2 Millionen € erzielen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 15.700 €.

Eigentumswohnungen: Verteuerung schreitet voran

„Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist ungeachtet des mittlerweile enorm hohen Preisniveaus in allen Lagen ungebrochen“, so Thomas Sattler. Sowohl die Vormerkungen bei Bekanntgabe neuer Projekte als auch die Vorverkaufsquoten in der Bauphase sind weiterhin hoch; die Vermarktungszeiten werden jedoch länger. Mit den explodierenden Wohnbaulandpreisen schreitet die außergewöhnliche Verteue- rung der Eigentumswohnungen weiter voran. Die Auswertungen des GAA zeigen bei neu errichteten Wohnungen eine Abschwächung der Preissteigerungsraten. Die Kaufpreise 2017 lagen im Mittel bei 7.800 € / m2 in guten Lagen (+ 5,4 % ggü. Vorjahreszeitraum) und 7.100 € / m2 in durchschnittlichen Lagen (+ 3 %). Bei Bestands- und Altbauwohnungen dagegen lagen die Verteuerungen – wie in den Vorjahren – erneut über- durchschnittlich hoch (rund 11 % ggü. Vorjahr, GAA 2018). Hier spiegelt sich die seit Jahren hohe Nachfrage bei geringer Verkaufsbereitschaft und damit zu wenig angebotenen Objekten wider. Fehlende Flächenpotenziale und die enormen Bodenpreise werden die starke Verdichtung in allen Lagen weiter vorantreiben. Dabei werden verstärkt kleinere Wohnungen gebaut und die Stadt etabliert sich weiter als Topstandort für hochwertige Immobilien und Luxuswohnungen. Deutschlandweit werden in diesem Segment Spitzenpreise erzielt um 20.000 € / m2.

 

Finanzierung von Wohnimmobilien: Möglichst lang

In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kunden in der Breite ein sehr rationales Ver halten bei der Kauf- und Finanzierungsentscheidung. „Im Moment brin- gen unsere Privatkunden bei der Immobilienfinanzierung zwischen 20 und 40 Prozent Eigenkapital mit. Aufgrund der niedrigen Zinsen liegt die durchschnittliche Zinsbindung bei uns derzeit bei mehr als 15 Jahren und immer mehr Kunden entscheiden sich auch für sehr lange Zinsbindungen mit bis zu 30 Jahren. Deshalb haben wir unser Angebot auch kürzlich entsprechend erweitert. Wir empfehlen den Kunden, die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung fließen zu lassen. Aktuell beträgt die anfängliche Til- gung bei unseren Privatkunden durchschnittlich drei Prozent“, erklärt Markus Gröbel. „Gerade bei einer langfristigen Laufzeit belegt die Hy- poVereinsbank regelmäßig Spitzenpositionen in Test-Vergleichen‘“, so Markus Gröbel.

Enormer Bedarf an Mietwohnungen wird noch größer

Steigende Mieten, ein nach wie vor eklatanter Mangel an freien Wohnun- gen und ein minimaler Leerstand kennzeichnen den stark angespannten Münchner Mietwohnungsmarkt. Die Verteuerung setzt sich demnach fort und erfolgt mit am stärksten in den mittleren Lagen und in bisher preis- werten Mietobjekten. Die Mieten stiegen im Durchschnitt für eine neuwer- tige Wohnung (mittlere / gute Lage) seit 2011 jährlich um 4,5 % auf heute mehr als 18 € / m2 (Vergleich Hamburg 16 € / m2, Berlin 15 € / m2). Mietwohnungsneubau erfolgte bisher – mit Ausnahme zahlreicher Projekte kommunaler Wohnungsbauunternehmen – in begrenztem Umfang. Damit wird der enorme Bedarf sowohl bei familiengerechten Wohnungen mit sozialverträglichen Mieten als auch bei Kleinwohnungen noch größer. Auch die Wohnungsbauoffensive der Stadt dürfte aus heutiger Sicht mit- telfristig nur begrenzt zu einer Entspannung beitragen. Angesichts des prognostizierten hohen Wachstums wird die Nachfrage flächendeckend noch zunehmen. Eine Trendwende ist erst mit der Realisierung großer Mietwohnungsprojekte in den neuen großen Entwicklungsgebieten zu erwarten.

Miet- und Preisentwicklung übertrifft alle Prognosen

München wird dank herausragender Arbeitsmarktperspektiven und exqui- siter Bildungseinrichtungen sowie des sehr positiven Images als Wohn- standort langfristig eine wachsende Stadt mit starker Zuwanderung blei- ben. Stark wachstumsorientierte ökonomische und soziodemografische Rahmenbedingungen sowie die aktuelle historische Zinssituation tragen maßgeblich zum bislang längsten Immobilienaufschwung der Nach- kriegszeit in München bei. Die Miet- und Preisentwicklung in allen Seg- menten übertraf bisher alle Prognosen. „Der für den Bedarf bisher viel zu geringe Neubau und die Niedrigzinssituation werden die Miet- und Preisentwicklung zunächst weiter vorantreiben“, sagt Thomas Sattler. Voraussetzung für Seitwärtsbewegungen der Miet- und Kaufpreise auf den erreichten hohen Niveaus ist unter anderem deutlich mehr Wohnungsneubau durch Großvorhaben bzw. die Entwicklung neuer Stadtviertel. Die Realisierungen sind mittel- bis langfristig absehbar und könnten dann zu einer deutlichen Marktentspannung beitragen. Spekulative Übertreibungen sind auf- grund der hohen Nachfrage, des Ausbleibens von Überkapazitäten sowie maßvoller Fremdfinanzierungsquoten dennoch kaum erkennbar. Das Ri- siko für deutliche Preisrückgänge innerhalb kurzer Zeit ist demzufolge aus heutiger Sicht als gering einzuschätzen. Die Risiken für Überbewertungen in einzelnen Marktsegmenten werden allerdings bei einer Zinswende, die eine abflauende Nachfrage seitens Kapitalanlegern und Eigennutzern nach sich ziehen wird, steigen. Standorte mit großen Neu- bauvorhaben und Projektentwicklungen mit geringen Lage- und Ausstattungsqualitäten könnten Preiskorrekturen erfahren.

Quelle: Presseinformation HypoVereinsbank vom 24.07.2018

Bildnachweis: Hypovereinsbank: Wohnimmobilien-Marktbericht München

 

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