Studie: Auf dem Land wird zuviel, in den Großstädten zuwenig gebaut

Laut dem IW Köln müssen bis 2025 Deutschlandweit jährlich 308.000 neue Wohnungen gebaut werden. Die Ampel-Parteien planen mit 400.000 neuen Wohnungen zuviel. In den Ballungsräumen ist der Bedarf groß, auf dem Land droht Leerstand.

 

Ralf Henger und Miachel Voigtländer, Wissenschaftler am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, rechnen damit, dass es in den nächsten Jahren weiterhin viele Menschen in die Großstädte zieht: Zwar werden mehr Deutsche mobil arbeiten und seltener pendeln, aber die grundsätzliche Orientierung an einer Stadt ändert sich nicht. Dadurch müssten allein in den sieben größten deutschen Städten bis 2025 rund 58.100 Wohnungen jährlich neu entstehen. In Berlin sind es jedes Jahr 22.200 neue Wohnungen, in Hamburg 10.500, in München 7.800 und in Köln 5.700. In der Domstadt ist die Differenz zwischen Bedarf und fertig gestellten Neubauten bundesweit am größten: Zuletzt konnte Köln den Bedarf gerade einmal zu 40 Prozent decken, noch schlechter schneiden nur Kiel (28 Prozent) und Erfurt (38 Prozent) ab. „Um den Wohnungsmangel zu beseitigen, muss in den nächsten Jahren in vielen Großstädten und in deren Umland deutlich mehr als bisher gebaut werden“, sagt IW-Immobilienökonom Ralph Henger. 

Gleichzeitig wird die Bevölkerung in 209 von insgesamt 401 deutschen Kreisen in den kommenden Jahren schrumpfen. Jeder zweite Kreis (202) baut derzeit mehr Wohnungen als notwendig. „In vielen ländlichen Regionen drohen in den nächsten Jahren massiver Leerstand und Verfall“, sagt Ralph Henger. Das betreffe vor allem Regionen in Sachsen-Anhalt und im Saarland. „Von bedarfsgerechtem Neubau kann keine Rede sein. Sinnvoller wäre es, die Einzugsbereiche der Großstädte zu erweitern und mehr in die angrenzende Infrastruktur zu investieren.“ Auf dem Land müsse es dagegen das Ziel sein, mehr zu sanieren und zu erhalten und dafür deutlich weniger neu zu bauen. So werden in Bayern künftig in Neustadt an der Waldnab, Kulmbach oder Tirschreuth nur noch ein Viertel bis Hälfte an Neubauwohnungen benötigt, wie sich im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahren errichtet wurden. Weniger Wohnungen werden aber auch in Würzburg, Eichstätt, Erlangen, Passau, Deggendorf, Bayreuth und Coburg benötigt. Ein hoher Bedarf an Neubauwohnungen besteht dagegen in den nächsten fünf Jahren voraussichtlich in Garmisch-Partenkirchen, Landshut, Schwabach, Bamberg, Fürstenfeldbruck, Ebersberg und vor allem in Augsburg.

In den vergangenen fünf Jahren entstanden Neubauwohnungen nicht immer entsprechend dem Bedarf.

Vor allem in ländlich geprägten Regionen in Ostdeutschland, im Saarland, in Nordhessen sowie im nördlichen und östlichen Bayern lag die Bautätigkeit deutlich über dem bisherigen Wohnungsbedarf. In den Großstädten sowie deren näherem Umland lag die Bautätigkeit dagegen oftmals unterhalb des ermittelten Bedarfs. Der größte Wohnungsmangel wurde in den letzten Jahren in den Großstädten aufgebaut. Die ge- ringsten Baufertigstellungen im Vergleich zum tatsächlichen Wohnungsbedarf im Zeitraum 2016 bis 2020 wurden in den kreisfreien Städten Kiel (28 %), Erfurt (38 %) und Köln (40 %) erreicht. Die dynamisch wachsenden Städte Würzburg (152 %), Ingolstadt (142 %) und Regensburg (135 %) konnten hingegen ihren Wohnungsbedarf übererfüllen. Am erfolgreichsten war der Wohnungsbau in Hamburg, hier erreicht die Relation aus Fertigstellungen und Baubedarf einen Wert von 93 Prozent, in Düsseldorf und Frankfurt am Main liegen die Werte bei 80 bzw. 81 Prozent. In Berlin wurden dagegen mit durchschnittlich 16.274 Neubauwohnungen (4,4 pro 1000 Einwohner) nur 78 Prozent des Bedarfs, in München mit durchschnittlich 8.180 Neubauwohnungen (5,5 pro 1000 Einwohner) nur 66 Prozent des Bedarfs gedeckt. Besonders gering sind die Relationen dagegen in Leipzig (54 %), Stuttgart (51 %) und speziell in Köln, wo nur 40 Prozent des Wohnungsbedarfs erreicht wurde. In einer isolierten Betrachtung auf Kreisebene müsste der Anteil des gedeckten Bedarfs theoretisch mit den Miet- und Preisentwicklungen korrelieren. 

Weitere Informationen:
 
Quelle: Pressemeldung IW Köln vom 19.11.2021