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Erhaltungssatzung: BVG-Urteil begrenzt Vorkaufsrecht auch in München

Laut einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts im vergangenen Jahr darf eine Gemeinde nicht einfach das Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutz) wahrnehmen. Anlässlich einer Veranstaltung hat nun Inken Wuttken vom Münchner Kommunalreferat gesagt, wie die Stadt das Urteil anwendet.  

 

Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, darf von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme aus geübt werden, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde. Das hat das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig am 9. November 2021 (Urteil: BVerwG 4 C 1.20) entschieden. 

Hintergrund des Urteils war der Erwerb eines Berliner Mietshauses in einem Milieuschutzgebiet (Erhaltungssatzungsgebiet) durch eine Immobiliengesellschaft

Das zuständige Berliner Bezirksamt übte daraufhin das Vorkaufs recht zugunsten der einer Wohnungsbaugesellschaft im Eigentum des Landes Berlin aus. Begründet wurde dieser Schritt damit,  dass so der „Gefahr begegnet“ würde, dass ein Teil der Bewohner aus dem Gebiet verdrängt würde, wenn nach der Veräußerung die Wohnungen auf gewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um ge wan delt würden. Während das Verwaltungsgericht Berlin und das Oberverwaltungsgericht Berlin der Klage der Immobiliengesellschaft gegen den Zwangserwerb durch die Stadt Berlin nicht stattgaben, hob das Bundesverwaltungsgericht die Klagen der unteren Instanzen auf, da die Stadt keine der Erhaltungssatzung zuwiderlaufende Missstände nachweisen konnte. 

Betroffen von dem Urteil sind auch die Immobilieneigentümer der Landeshauptstadt München, da es dort seit 1987 Erhaltungssatzungen gibt und die Erhaltungssatzungsgebiete in den vergangenen Jahren mit der Begründung des Milieuschutzes wegen der sogenannten Gentrifizierung massiv ausgeweitet wurden und die Erhaltungssatzung drastisch verschärft, so dass noch schwerer in die Eigentümerrechte und die Miethöhe beschränkt wurden. Dies hat dazu geführt, dass immer mehr Eigentümer die Abwendungserklärung nicht unterschrieben haben und die Stadt München von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machte. Der massive Aufkauf weitete die Bestände der städtischen Wohnungsgesellschaften aus und kostete den Steuerzahlern einen mittleren dreistelligen Millionen-Euro-Betrag.

Vorkaufsrecht und Erhaltungssatzung Thema des Münchner immobilien fokus

Anlässlich der am 11. Juli 2022 von dem Münchner Maklerunternehmen Aigner Immobilien GmbH und der Münchner Steuer- und Rechtsberatungskanzlei Acconsis durchgeführten Veranstaltung immobilien fokus wurde das Thema „Das Vorkaufsrecht in den Gebieten mit Erhaltungssatzung“ kontrovers diskutiert.

Die Landeshauptstadt München hat in allen Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht. Kaufinteressenten können dies nur vermeiden, wenn sie eine sogenannte Abwendungserklärung unterzeichnen und sich damit zu strengen Auflagen verpflichten. Darin verpflichtet sich der neue Eigentümer bauliche und Nutzungsänderungen „über dem ortsüblichen Standard, Luxusmodernisierungen und Umwandlungen“ nur durchzuführen, wenn diese von den zuständigen städtischen Behörden genehmigt werden. Zudem verpflichtet sich der Eigentümer in der Abwendungserklärung Mietwohnungen nicht in Wohneigentum umzuwandeln, frei werdende Wohnungen nur mit förderberechtigten Mietparteien zu belegen, förderberechtigte Mietparteien nicht wegen Eigenbedarfs zu kündigen und Grenzen bezüglich der Miethöhe bei förderberechtigten Mieter*innen einzuhalten. Da diese Verpflichtungen im Vergleich zu dem außerhalb der Erhaltungssatzungsgebieten geltenden Mietrecht mit Einkommens- und Wertverlusten der Immobilie verbunden ist.

Kommunalreferat: Vorkauf wird nicht automatisch wahrgenommen, wenn Abwendungserklärung nicht unterschrieben wird

Dr. Inken Wuttke, Leiterin der Rechtsabteilung des Kommunalreferats der Landeshauptstadt München, hält das Vorkaufsrecht bzw. die Erhaltungssatzung als ein sinnvolles Instrumenten der Münchner Wohnungspolitik. München sei nun mal die Stadt der Mieterinnen und Mieter und man wolle damit das System des Mietens in Großstädten schützen. Das Urteil des Bundesverwaltungsgericht würde in der Praxis der Landeshauptstadt nun so angewandt, dass die Stadt nicht mehr automatisch das Vorkaufsrecht anwende, wenn der Käufer die Abwendungserklärung nicht unterschreibe, sondern nur dann, wenn der Eigentümer nachweislich gegen die Auflagen der Erhaltungssatzung verstoße.

Rechtsanwalt Dr. Mark Butt hält Klagen gegen von der Stadt München auf Basis des aktuellen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts nur zum Teil für sinnvoll. Klagen gegen ausgeübte Vorkaufsrecht halte er für wenig erfolgversprechend, aber Chancen bestünden, gegen Abwendungserklärungen vorzugehen.

In der Diskussion wurde unter anderem der Sinn des Milieuschutzes angezweifelt. FDP-Bundestagsabgeordneter Daniel Föst hatte zwar nicht grundsätzliches gegen Erhaltungssatzungen einzuwenden, mahnte aber an, den Immobilienerwerb weiterhin erstrebenswert zu halten. Eigentum schaffe soziale Gerechtigkeit. „Doch wir laufen Gefahr in Deutschland, durch überbordende Regularien kleine Vermieter zu verdrängen.“

Heftige Kritik von Eigentümer an vermieterfeindlichem Populismus

Die Begründung von Erhaltungssatzungen, dadurch würde das Milieu der einkommensschwachen Mieter erhalten und geschützt, wurde dagegen von Gastgeber Thomas Aigner kritisiert. Dies treffe nicht zu. Solch populistische Propaganda ziele auf die Wahlstimmen der Wähler,   aber so würden nur bestehende Mietverhältnisse konserviert. Das Vorkaufsrecht sei nicht nur ein zutiefst ungerechtes Instrument, dass sich nicht zielgerecht die Schwachen schütze. „Wie eine Käseglocke stülpt man es über die Gebäude und darunter schimmelt es dann. Denn die Stadt kann die Gebäude eben nicht erhalten, geschweige denn Potenziale heben und z.B. mit dem Ausbau von Dachgeschossen neuen Wohnraum zur Verfügung stellen“, kritisierte Thomas Aigner. Anstatt mit dem teuren Steuergeld gezielt die vielen bedürftigen Mieter zu unterstützen, würden mit dieser Vorgehensweise Objekte mit zum Teil sehr gut verdienenden Mietern geschützt, die sich das Wohnen problemlos leisten könnten. 

Laut Schätzung des Eigentümerverband Haus & Grund München ist über die Hälfte der Mieter in den betroffenen Immobilien keineswegs schutzbedürftig seien. Haus & Grund Chef Rudolf Stürzer bekräftigte dass ein hoher Mieterschutz, der im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt sei, in Deutschland auch den Gutverdiener schütze – „ganz nach dem undifferenzierten Motto: Vermieter sind immer reich. Mieter sind immer arm.“ Mit einer abgemilderten Abwendungserklärung könne er im Übrigen gut leben, wenn sie sich auf wirklich schutzbedürftige Personen beschränke und nicht länger einem „Knebelungsvertrag“ gleiche. Doch durch die nochmalige Verschärfung im Jahr 2018 habe sich auch das Problem verschärft: Die Stadt hätte dadurch immer mehr Objekte selbst kaufen und dafür immer mehr Gelder aufwenden müssen.

Quellen: immobilienreport, Aigner Immobilien, 18.07.2022

Bildnachweis: @ Aigner Immobilien

Bild oben von links nach rechts: Rudolf Stürzer (Haus & Grund München), Dr. Inken Wuttke, (Kommunalreferat der Landeshauptstadt München), Thomas Aigner (Aigner Immobilien GmbH), Alexander Heintze (Moderator), Agnes Fischl-Obermayer (ACCONSIS), Daniel Föst (FDP-Bundestagsfraktion), Rechtsanwalt Dr. Mark Butt.