Stadtbaurätin Elisabeth Merk: Auf Parkplätzen Wohnraum errichten

München ist nicht nur die am dichtesten besiedelte deutsche Großstadt, sondern auch die mit dem höchsten Einwohnerwachstum. immobilienreport sprach mit Stadtbaurätin Elisabeth Merk, wie die Stadt die Voraussetzungen für den dringend benötigten Wohnraum in den kommenden Jahren bewältigen will.

 

immobilienreport: Frau Merk, Ihr Referat hat in der aktuellen Bevölkerungsprognose gegenüber der Prognose davor die Einwohnerzahl in München für 2030 um 72.000 Personen auf 1,723 Millionen Einwohner angehoben. Was bedeutet dies für die Stadtplanung und den in München jährlich neu benötigten Wohneinheiten?

Elisabeth Merk: Dies bedeutet, dass es in absehbarer Zeit für den Münchner Wohnungsmarkt keine Entspannung gibt. Die ursprünglichen Planungen in München zielen darauf ab, die Voraussetzungen für 7000 neue Wohneinheiten pro Jahr zu schaffen, 3500 durch neues Baurecht und 3500 im Rahmen des Baugesetzbuchs (§ 34) innerhalb bereits bebauter Ortsteile. Es gibt Bestrebungen vom Stadtrat, dieses Ziel zu erhöhen. Dieses Jahr werden wir voraussichtlich 8000 Wohneinheiten erreichen.

immobilienreport: Mit welchen Maßnahmen schafft die Stadt die Voraussetzung, dass eine solch große Anzahl von Wohnungen in den nächsten Jahren entstehen können?

Merk: Wir reagieren mit drei großen Maßnahmepaketen. Erstens sorgt die Stadt mit dem wohnungspolitischen Handlungsprogramm „Wohnen in München V“ mit seinem Budget von 800 Millionen Euro aktive Wohnungspolitik, über die durch städtische Wohnungsunternehmen und geförderte Maßnahmen, etwa für Baugenossenschaften, Wohnraum geschaffen wird. Erste Erfolge sind bereits sichtbar, wie es sich in der Erhöhung der Baufertigstellungszahlen oder der Stabilisierung des geförderten Wohnungsbaus zeigt.

Zweitens sollen mit dem Programm zur langfristigen Siedlungserschließung (laSie) neue Flächen für Wohnungen geschaffen werden. Gelingen soll dies durch die Nachverdichtung von Siedlungen aus den 1950er bis 1980er Jahren, der Umstrukturierung von Gewerbe- in Mischgebiete mit neuen Wohnformen umstrukturiert sowie die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Nordosten des Bezirks Bogenhausen.

Schließlich setzt die Stadt Drittens auf eine stärkere Kooperation mit den Umlandgemeinden, um durch eine bessere Vernetzung oder eventuell durch gemeinsame Wohnungsprojekte den Wohnungsmarkt im Großraum München zu entlasten.

immobilienreport: Welches Potenzial für neue Wohnungen besteht durch eine Nachverdichtung?

Merk: Dies hängt sehr von der Art der bestehenden Bebauung im jeweiligen Viertels ab. Am vielversprechendsten scheint die Strategie, einheitlich strukturierte Siedlungen durch Aufstockungen, Anbauten oder Neubauten nach dem Abriss alter Gebäude zu verdichten. Dies bedeutet allerdings wegen der Eigentümerverhältnisse und der Abstimmung mit den Bewohnern einen hohen Planungsaufwand. Noch deutlicher aufwendiger wäre eine mögliche Blockrandbebauung in Einfamilienhausgebieten. Realistischer wäre es beispielsweise bei einer Umstrukturierung von bislang gewerblich genutzter Flächen in Wohnraum oberirdische Stellplätze in Tiefgaragen zu verlagern. So ließe sich etwa bis zu einem Drittel an Fläche für Wohnraum gewinnen.

immobilienreport: Bisher konnte München auf Konversionsflächen wie die Zentralen Bahnflächen und den ehemaligen Kasernen als Baulandreserve zurückgreifen. Viel ist dort bereits gebaut, für die noch freien Flächen stehen die Bebauungspläne weitgehend fest. Wieviel Wohnungen können dort noch entstehen?

Merk: Dies ist immer eine vom jeweiligen Standort abhängige Situation. Als Beispiele für unterschiedliche Lösungen können aber etwa folgende Projekte Aufschluss geben:

Als letztes größeres noch unbebautes ehemaliges Bahnareal werden im Abschnitt Paul-Gerhardt-Allee auf 33 Hektar etwa 2400 Wohneinheiten entstehen. Die ehemalige Bayernkaserne wird sich zu einem neuen Stadtquartier mit mindestens 4000 Wohneinheiten auf insgesamt 48 Hektar Fläche entwickeln, hier mit Unterstützung der Bürgerinnen und Bürger sogar mit einer im Vergleich zu den ursprünglichen Planungen erhöhten Dichte. Die Fläche der ehemaligen Prinz-Eugen-Kaserne wird zu einer ökologischen Mustersiedlung umgewandelt, bei der der Baustoff Holz eine besondere Rolle spielen wird. Hier sind 1800 Wohneinheiten geplant, davon 500 als ökologische Mustersiedlung mit Pilotcharakter. Einen wiederum anderen Charakter wird das Kreativquartier erhalten, wo auf einem 20 Hektar großen ehemaligen Industrie- und Militärgelände ein urbanes Stadtquartier mit einer Mischung aus Wohnen und Arbeiten sowie Kunst, Kultur und Wissen entstehen wird. Hier sind insgesamt 900 Wohnungen geplant.

immobilienreport: Das größte Stadtentwicklungsprojekt Münchens der kommenden Jahre ist der im Westen geplante neue Stadtteil Freiham. Ende April hat der Stadtrat den Bebauungsplan für den ersten Realisierungsabschnitt gebilligt. Wie geht es weiter?

Merk: Nach der Billigung des Bebauungsplan durch den Stadtrat kommt es in der Regel zu weiteren Beschlüsse über eine Auslegung und öffentliche Beteiligung, etwaige Änderungen und letztlich der Beschluss der Satzung. Wenn es gut geht, können wir den Satzungsbeschluss noch im Sommer erreichen. Noch zu lösen sind vor allem zwei Fragen zur Verkehrsentwicklung des künftigen Stadtgebietes. So muss entschieden werden,  wie der Anschluss an das ÖPNV-Netz zur beziehungsweise ergänzend zum S-Bahn-Netz erfolgt. Dabei wird beispielsweise geklärt, ob der Ausbau einer Tram oder U-Bahn-Linie aus Gründen der Mobilität und Wirtschaftlichkeit  sinnvoll ist. Zweitens muss entschieden werden, ob zusätzliche Maßnahmen für den Straßenausbau für den Individualverkehr durch die neue Siedlung notwendig werden.

immobilienreport: Mit der Entwicklung großer neuer Stadtgebiete wie Freiham wird nicht nur das Erscheinungsbild des Quartiers für die Bewohner, sondern auch das der Stadt geprägt. An den in den vergangen Jahren neu entwickelten Stadtteile wie die Messestadt Riem oder dem Arnulfpark wird oft eine fantasielose, Einheitsarchitektur kritisiert, obwohl der Wohnraum dort extrem hohen Preisen angeboten wird. Falls die Kritik berechtigt ist, wie lässt sich dies in Freiham vermeiden?

Merk: Die Kritik an der Architektur ist meiner Ansicht nach oft nicht gerechtfertigt. Moderne Architektur setzt auch eine qualitätsvolle Behandlung in den Materialien voraus, um eine Wertigkeit in der Erscheinung zu erreichen. Einige Bauherren sparen hier leider oft, obwohl Qualitätsmaterialien die Baukosten oft nur zehn Prozent erhöht, sich damit aber 90 Prozent verbessern lässt, was man sieht. Ein Beispiel, wie sich ein Gebäudes durch Verwendung qualitätsvoller Materialien abhebt, ist das gerade im Bau befindliche Kontorhaus nach Plänen der Stuttgarter Architekten Lederer Ragnarsdóttir Oei im Arnulfpark. Durch die Verkleidung mit Ziegeln erhält das Gebäude eine sehr ansprechende Hülle.

immobilienreport: Seit sie Stadtbaurätin sind, hat die Anzahl der Wettbewerbe für große Projekte sowie die Einbindung der Bürger über zum Teil mehrstufige Verfahren zugenommen. Diese Verfahren sind für die Bauträger zum Teil mit hohem Aufwand und Kosten verbunden. Sind Sie denn mit den Ergebnissen zufrieden?

Merk: Ja. Große Projekte mit öffentlichen Wettbewerben sind ohne wirkliche Bürgerbeteiligung ja sinnlos. Allerdings muss das Verfahren immer dem Bauvorhaben angemessen sein. Nur für große Projekte wie die Entwicklung ganzer Stadtteile wie Freiham oder wie das Quartier der Paulaner Bräu in der Au ist eine umfangreiche Bürgerbeteiligung gerechtfertigt. Der Lernprozess setzt voraus, dass sich die Anwohner auch konstruktiv und mit Ideen einbringen, wenn sie auf die Gestaltung Einfluss ausüben wollen.

immobilienreport: Auf der Suche nach einem künftigen großen Entwicklungsgebiet ist ihr Referat im Nordosten Münchens fündig geworden. In der Gegend um Johanneskirchen wird ein Potenzial für bis zu 24.000 Wohnungen gesehen. Müsste wegen des langen Planungsvorlaufs dieses Entwicklungsgebiet jetzt angegangen werden?

Merk: Das machen wir ja. Wir haben drei Strategiegutachten erstellen lassen, die aufzeigen, wie dem Engpass an Siedlungsflächen durch qualifizierte Verdichtung, Umstrukturierung oder eine Siedlungsentwicklung am Stadtrand in der Gegend um Johanneskirchen und Daglfing begegnet werden kann. Die künftige Entwicklung hängt allerdings auch von der Entscheidung der Deutschen Bahn ab, die S-Bahnstrecke zum Flughafen in der Gegend tiefer zu legen. Damit könnten die Flächen auch ökonomisch erschlossen werden. Ein Leitbild dafür wird Ende des Jahres feststehen. 2017 könnte dann ein Rahmenplan aufgrund eines städtebaulichen Wettbewerbs bestehen und 2020 könnte der Bebauungsplan vom Stadtrat gebilligt werden.

immobilienreport: Frau Merk, Danke für das Gespräch.

Das Interview führte Ulrich Lohrer

 

Fotografien: Elisabeth Merk/Landeshauptstadt München