Johanneskirchen: Enteignung in Nordost?

Die Kirche St. Johann Baptist ist eine der ältesten Bauwerke Münchens inmitten von Bauernhöfen und Feldern. Den Grundstückseigentümer des ländlichen Johanneskirchen drohen nun aber die Folgen einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM).

 

Am 2. Oktober im Jahre 815 erhielt der Diakon Huuezzi von Bischof Hitto von Freising die nach Johannes dem Täufer geweihte Kirche als Lehen. Die „ecclesia sancti Johannis baptiste in loco Feringas“ war die erste Pfarrkirche der Urpfarrei Föhring. Und von ihr stammt der Ortsname Johanneskirchen.

Im Vertrag wurde genau festgelegt, welchen Zins Huuezzi für das Lehen zu leisten hatte: „Dies sind jedes Jahr eine Wagenladung Bier, zwei Metzen Mehl, einen Frischling, zwei Hühner und eine Gans.“ So der älteste schriftliche Nachweis für Bier im Münchner Raum.

St. Johann Baptist  – der im 13. Jahrhundert errichtete Nachfolgebau von Huezzis Kirche – bildet den historischen Kern des heutigen Johanneskirchen. Die Kirchenburg mit einer ovalen Ringmauer wurde als Wehranlage und Zufluchtsstätte erbaut und ist mit ihrem wuchtigen quadratischen Turm und dem Langhaus mit den Fresken der Apostelgeschichte eine der seltenen kulturhistorischen Zeugnisse der Romanik in München.

Östlich des alten Dorfkerns wurde Anfang der 1930er-Jahre auf der Pfarrwiese auf Initiative des bayerischen Landtagsabgeordneten Franz Xaver Zahnbrecher (1882 – 1935) eine kleine Siedlung erbaut. Mitte der 1980er-Jahre entstand direkt angrenzend an die Zahnbrechersiedlung auf dem Grund der Pfarrpfründestiftung von der Bayerischen Grundstücksverwertung die Gartenstadt Johanneskirchen. Die Häuser erscheinen inmitten unbebauter Felder wie eine abgelegene Insel. Dichter bebaut ist der westlich der S-Bahn-Linie gelegene Abschnitt des Bezirksteil Johanneskirchen, wo neben Gebäuden aus den 1960er-Jahren ab Ende der 1980-Jahre die Wohnanlagen Grimmeisenstraße und Freischützstraße entstanden. Vor Kurzem errichtete die Baywobau an der Ecke Freischützstraße / Johanneskirchner Straße einen großen Geschossneubau (Bild unten links).

Am alten Dorfkern erinnert wenig daran, dass Johanneskirchen Teil der 1,5-Millionen-Einwohner-Stadt München ist. Außer der Gartenstadt und Zahnbrechersiedlung liegen östlich der S-Bahn-Linie weitgehend unbebaute, von Bauern bewirtschaftete Felder.

Enteignet die Stadt die Bauern?

Geht es nach den Wünschen der Stadtplaner, wird sich dies grundlegend ändern. Denn das Gebiet östlich der Gleise der Stadtteile Johanneskirchen, Daglfing und Riem wurde als das letzte große zusammenhängende Entwicklungsgebiet Münchens auserkoren. Stadtbaurätin Elisabeth Merk und ihr Referat für Stadtplanung ließen es als „Langfristige Siedlungsentwicklung“ für eine Erschließung untersuchen. Inzwischen wurden für die rund 600 Hektar drei Gestaltungsvarianten vorgestellt, die Potenzial für 27.500 bis 33.000 Einwohner und 9500 bis 13.000 Arbeitsplätze bieten.

Weil bereits die Ankündigung einer Entwicklung die Grundstückspreise steigen lässt, will sich die Stadt das riesige Gebiet mit dem Instrument der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme“ (SEM) zu möglichst geringen Preisen sichern. Auf Antrag von Merk erließ am 1. Februar 2017 die Stadt die Vorkaufssatzung „Münchner Nordosten“. Damit werden die Grundstücksverkäufe kontrolliert und der Stadt das Recht gegeben, in Kaufverträge einzutreten, um so die wertsteigernde Veräußerung von Grundstücken zu verhindern. Die Bodenpreise wurde für die heutigen Eigentümer als landwirtschaftliche Nutzfläche – etwa zehn bis 20 Euro pro Quadratmeter – eingefroren. Die Stadt kann die Grundstücke zu diesen Preisen auch durch Enteignungen übernehmen. Projektentwickler zahlen aber in Entwicklungsgebieten wie Freiham für Bauland Quadratmeterpreise von 1400 Euro.

Zwar sieht das Gesetz vor, dass die nach der Entwicklung verbliebenen Gewinne an die ehemaligen Eigentümer verteilt werden sollen. Doch die Stadt hat kaum Interesse, durch kostensparende Maßnahmen viel an diese zurückzugeben. Die Kosten für das von der Stadt favorisierte Tunnel für die S-Bahn-Linie werden mit 2,3 Milliarden Euro doppelt so hoch wie gedacht veranschlagt. Auch großzügige Grünanlagen und andere gemeinnützige Flächen ohne Privatisierungserlöse werden die potenziellen Gewinne zerrinnen lassen.

Protest und rechtliche Zweifel an der SEM

Verständlich, dass die betroffenen Eigentümer empört sind. Nach den Protesten durch die Initiative Heimatboden zog Anfang Juni die SPD/CSU-Koalition im Rathaus unter Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) bereits die SEM für ein anderes Gebiet (SEM Nord) in Feldmoching zurück. Auch gegen die SEM Nordost hat sich Widerstand formiert. Im Auftrag der Bürgerinitiative Daglfing äußerten die Rechtsanwälte Martin Engelmann und Ulrich Numberger  juristische Bedenken an der SEM Nordost. „Die Maßnahme muss nach dem Gesetz (§ 145 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB) in einem überschaubaren Zeitrahmen durchgeführt werden“, so die Anwälte. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 02.10.1986; Az. III ZR 99/85) setzt dafür 15 Jahre an.  Die ersten Beschlüsse zur Entwicklung des Gebiets Nordost gehen auf das Jahr 2005 zurück. Und weil die Entwicklung des Gebiets die komplette Neugestaltung der S-Bahn-Trasse voraussetzt und solche Projekte bei der Bahn extrem lange gehen, muß davon ausgegegangen werden, dass die 15 Jahre keinesfalls eingehalten werden können.

Angesichts des daraus resultierenden (Recht)Streits sind Zweifel angebracht, ob die Entscheidung der Stadt zur SEM Nordost wohldurchdacht war.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Das Viertel in Zahlen

Johanneskirchen ist der nordöstlichste Bezirksteil des Münchner Stadtbezirks Bogenhausen. Im Norden grenzt Johanneskirchen an die Gemeinde Unterföhring und im Osten an die Gemeinde Aschheim. Im Süden befinden sich von Osten nach Westen die Bezirksteile Trudering-Riem, Daglfing und Englschalking. Östlich der Cosimastraße liegt der Bogenhausener Bezirksteil Oberföhring.

Einwohner: Johanneskirchen zeichnet sich vor allem im Osten des Viertels durch eine geringe Einwohnerdichte aus.

Infrastruktur: Der Stadtteil ist über den Bahnhof Johanneskirchen an die Flughafen-S-Bahn-Linie S8 angeschlossen. Entlang der Cosimastraße am Westrand von Johanneskirchen verkehrt die Tram-Linie 16. Auch ist das Viertel an verschiedene Buslinien angeschlossen. Einzelhandel gibt es in der Johanneskirchner Straße (Edeka) und der Freischützstraße (Rewe). Freizeitmöglichkeiten bietet u.a. der Feringasee im Norden.

Immobilien: Aktuell werden im Viertel keine Neubauwohnungen und wenig Bestandswohnungen offeriert. Das nächstgrößte Neubauquartier ist der Prinz-Eugen-Park.

 

Weitere Informationen zur SEM:

Landeshauptstadt München: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

Landeshauptstadt München: SEM – FAQ Häufige Fragen und Antwort

Kritisch: Bürgerinitiative Daglfing

Kritisch RA Labbé: SEM – Der falsche Weg