Karlsfeld: Im Moos viel los

In Karlsfeld, der 20.000-Einwohner Gemeinde an der Nordgrenze von München, boomt der Wohnungsbau zwischen Badessen und Feldern. Guter Anschluss an den München mit eigenem S-Bahnhof und direkter Anschluss an den Autobahnring locken Kaufinteressenten an.

 

Wo heute mehr als 20.000 Menschen leben, war lange Zeit ein unbewohnbares Sumpfgebiet. Zwischen München und Dachau liegt heute Karlsfeld im Dachauer Moos. Die Niedermoorlandschaft erstreckte sich ursprünglich von Fürstenfeldbruck bis nach Freising. Nur eine Heerstraße führte über das Moos zum Teil über Holzbohlen von München nach Dachau.

Mitte des 18. Jahrhunderts wurde das Dachauer Moos zunächst bei Schleißheim trockengelegt und dort planmäßig Torf abgebaut. Per Gesetz wurde angeordnet, dass alle öden Gründe zu Äckern, Wiesen und Waldgebieten gemacht und landwirtschaftlich genutzt werden sollen.

Gründung von Ludwigsfeld, Augustenfeld und Karlsfeld

Aber erst 1802 veranlasste der Herzog von Bayern, der 1806 als Maximilian Joseph I. erster König Bayerns wurde, entlang der Heerstraße die Gründung von Ludwigsfeld, Augustenfeld und Karlsfeld. Die drei Siedlungen trugen die Namen der Kinder des  Herzogs. Im gleichen Jahr errichtete Joseph Xaver Hartmannsgruber,  als erster Kolonist das Haus Nr. 1 in Karlsfeld. Weitere Siedler wollten sich niederlassen, doch eine Verfügung vom 10. Januar 1803 stoppte die Bewerber, indem sie auf den ausgewiesenen Siedlerstellen nur Bauernfamilien und Handwerker zuließ.  Doch auch die qualifizierten Kolonisten taten sich schwer, das Ödland in Ackerland zu verwandeln. 1840 hatte Karlsfeld gerade mal 92 Einwohner.

Gemeindegründung und neue Heimat für Vertriebene

Als Karlsfeld 1939 mit der Eingemeindung von Augustenfeld zu Dachau und von Ludwigsfeld zu München erstmals eine selbstständige Gemeinde wurde, hatte es 1009 Einwohner. Zwar wurde Karlsfeld die Augustenfelder Restgemeinde Rothschwaige, Waldschwaige und Untermoosschwaige zugeschlagen, doch wurde der Grund von Karlsfelder Bauern, der in Ludwigsfeld lag und für den Bau der damals errichteten BMW-Flugmotorenwerke benötigt wurde, kurzerhand enteignet.

Nach dem Zweiten Weltkrieg erhöhte sich die Bevölkerungszahl bis 1950 durch Bombengeschädigte und Heimatvertriebene aus Schlesien, Ostpreußen und dem Sudetenland auf 1878 Einwohner, obwohl sich die Gebäudezahl bis dahin in Karlsfeld kaum erhöht hatte. Danach entstanden zunächst  "Schwarzbauten“ verteilt über die Gemeinde als Splitterbebauung, ohne städtebaulichen Zusammenhang. In dieser Zeit (1952 -1953) wurde auch im alpenländischen Stil die Pfarrkirche St. Anna (siehe oben links) nach einem Entwurf von Friedrich Ferdinand Haindl (1910-2002) erbaut.

Anschließend setzte in regelrechter Bauboom ein, der vorwiegend Einfamilienhäuser, aber auch im südlichen Teil der Gemeinde bei der Würm sowie bei der Rathausstraße größere Geschosswohnungsbauten umfasste. Von 1950 bis 1970 verdreifachte sich die Bevölkerung auf 6450 Einwohner. Mit dem Anschluss an die S-Bahnlinie S2, dem Umbau des aus dem Kiesabbau für den Moosacher Rangierbahnhof entstandenen Karlsfelder See (siehe Bild oben links) zu einem Freizeit- und Erholungsgelände mit Badesee wurde Karlsfeld zunehmend auch zu einem attraktiven Wohnort und Alternative zur angrenzenden Landeshauptstadt. Auf dem an Karlsfeld angrenzenden ehemaligen Gelände des BMW-Flugmoterenwerke befinden sich heute die Werksanlagen von MAN, MTU und Krauss-Maffei mit knapp 20.000 Beschäftigten. Für viele von ihnen bot und bietet die offensive Wohnungsbaupolitik der Karlsfelder Bürgermeister  Bruno Danzer (1. Bürgermeister von 1960 bis 1990), Fritz Nustede (1990 bis 2008) und Stefan Kolbe (seit 2008) die Möglichkeit, in der Nähe des Arbeitsplatzes Wohneigentum zu erwerben.

Baukräne am Prinzenpark.

Das größte Karlsfelder Wohnungsbauprojekt jüngster Zeit ist der Prinzenpark im Südwesten der Stadt. Zwischen einer kleinen an die unbebauten Felder angrenzenden Reihenhaussiedlung im Westen und dem S-Bahnhof Karlfsfeld im Osten baut die Isaria Wohnbau (vormals JK Wohnbau) seit etwa zehn Jahren auf einem ehemaligen E.ON-Firmengelände zunächst das Projekt "nido" und aktuell um den Himmelsteich ihr Wohnungsbauprojekt "mynido“ (Bild oben links). Das knapp 600 Wohneinheiten (Wohnungen und Reihenhäuser) umfassende Projekt ist mittlerweile nahezu abgeschlossen.  Die Verkaufspreise für die noch erhältlichen Drei-Zimmer-Wohnungen (99 bis 105 Quadratmeter) liegen zwischen 589.000 und 630.000 Euro, pro Quadratmeter also rund 6000 Euro. Neubau-Einfamilienhäuser werden für etwa 950.000 Euro offeriert.

Betreutes Wohnen am Himmelsteich

Auf einem noch freien Baufeld zwischen dem kleinen See und dem Bahnhof steht mittlerweile auch der Rohbau des Prinzenpark West (Bild oben links)  die Erl-Bau aus Deggendorf mit insgesamt 252 betreuten Ein– bis Vier-Zimmer-Wohnungen erstellen. Barrierefreie Apartments mit 44 Quadratmetern und mit 24-Stunden-Notrufdienst werden für 256.000 Euro (5800 Euro pro Quadratmeter) angeboten. Der Abschluss des Prinzenpark wird wohl ein Riegel am Bahnhof mit Versorgungseinrichtungen wie Einzelhandel bilden, der wohl die Unternehmensgruppe Büschl errichten wird.

Weiter westlich, im Zentrum der Stadt, feierten die Investa und Walser Wohnbau zudem das Richtfest für das Wohn- und Einzelhandelsquartier Neue Mitte Karlsfeld, das mittlerweile fertiggestellt ist. Das von Münchner Steidle Architekten entworfene Quartier südlich des Rathauses besteht aus einem Nahversorgungebereich, der von der Investa mittlerweile an den Spezial-AIF Regionalfonds Süddeutschland (RFS) der Real I.S verkauft wurde, sowie aus insgesamt 207 Eigentumswohnungen der HI Wohnbau, die ebenfalls bereits verkauft und bezogen wurden.

Das neueste Wohnungsbauprojekt wird anstelle eines alten Supermarktkomplexes in der Jägerstraße entstehen. Project Immobilien plant, dort die vierstöckige Wohnanlage „Jäger & Würm“ zu errichten. Preise und Verkaufsstart wurden allerdings noch nicht veröffentlicht. 

Eines scheint sicher: Karlsfeld wird auch künftig wachsen. Kaufinteressierte aus München können weiter mit Neubauwohnungen rechnen.

 

Die Gemeinde in Zahlen

Die Gemeinde Karlsfeld befindet sich im Landkreis Dachau direkt an der Grenze zum südlich gelegenen München. Es grenzt im Osten an Feldmoching und im Süden an Ludwigsfeld, beides Bezirksteile des Münchner Stadtbezirks Feldmoching-Hasenbergl. Etwas weiter westlich befindet sich im Süden zudem die Bezirksteile Industriebezirk und Allach, Teile des Münchner Stadtbezirks Allach-Untermenzing. Im Norden liegt Dachau, im Westen die Gemeinde Bergkirchen.

Einwohner: Der Altersdurchschnitt der Einwohner von Karlsfeld liegt unter dem Durchschnitt vergleichbar großer Städte. 

Infrastruktur: Die Gemeinde ist durch die Station Karlsfeld der Linie S2 an das Münchner Schnellbahnnetz angeschlossen.

Südlich von Karlsfeld besteht ein Anschluss an den Münchner Autobahnring A99. Freizeit- und Erholungsflächen bieten der Karlsfelder See, der Eichinger Weiher, der Waldschwaigsee sowie die Würm und der Würmkanal. Gute Einkaufsmöglichkeiten bietet die Neue Mitte Karlsfeld.

Immobilien: Es überwiegen Einfamilien- und Doppelhäuser von Eigentümern. Mehrgeschossmietwohnungen sind häufig entlang der Verkehrsachsen anzutreffen.

Weitere Informationen:

Karlsfeld: Internetauftritt der Gemeinde

 

Ulrich Lohrer, erstellt am 06.06.2017;

Bildnachweis: alle Fotos und Rechte daran Ulrich Lohrer / immobilienreport