Studie: Mietpreisbremse vernichtet Immobilienwerte

Trotz geltender Mietpreisbremse steigen die Mieten in den Städten unaufhaltsam. Laut dem Ökonomen Lars Vandrei zeigt die Regulierung in einer Hinsicht Wirkung: betroffene Wohnungen weisen über 20 Prozent geringere Kaufpreise auf als vergleichbare Wohnungen in unregulierten Regionen.

 

Die Ergebnisse in dem Paper des Ifo-Instituts legen nahe, dass die Mietpreisbremse aus Sicht der Marktakteure lediglich Startprobleme hat. Auf längere Sicht dürften sie auch auf erzielbare Mieteinnahmen wirken.

Vandrei* betrachtete einzelne Transaktionen, die im Zeitraum von Januar 2016 bis November 2017 in den Gemeinden von Brandenburg. Aufgrund vorhandener Daten einer vorhergegangenen Untersuchung konnte die Wirkung analysiert werden. Die Daten stammen aus der Kaufpreissammlung des Oberen Gutachterausschusses im Land Brandenburg. Wir kontrollieren auf die Größe der Wohnungen, das Baualter sowie Lagekriterien (Bodenrichtwerte).4 Wohnungen, die in diesen Merkmalsausprägungen vergleichbar sind, erzielen einen um mehr als 20 Prozent geringeren Kaufpreis, wenn sie sich in einer regulierten Gemeinde befinden, im Vergleich zu ebensolchen Wohnungen in unregulierten Gemeinden.

Seine Schlussfolgerung: Die Mietpreisbremse wirkt also bisher vor allem auf Kaufpreise. Dies sei deshalb interessant, weil daran zu erkennen sei, dass die Mietpreisbremse zum einen eine glaubwürdige Drohung ist. Offenbar gingen (potenzielle) Vermieter tatsächlich davon aus, künftig in ihrer Mietpreisgestaltung eingeschränkt zu sein, weshalb die Preise der Gemeinden mit Mietpreisbremse im Vergleich zu Gemeinden ohne Mietpreisbremse sinken. Darüber hinaus suggeriere die Höhe des Effekts, dass ohne Mietpreisbremse sehr große Preissteigerungen erwartet worden wären, die nun jedoch gedrosselt sind. Künftig dürften damit Wohnungen also günstiger zu mieten sein, als sie ohne Mietpreisbremse gewesen wären.

Erreicht die Mietpreisbremse damit ihr Ziel? Wenn es lediglich darum geht, Preisanstiege zu reduzieren, scheint das Instrument geeignet zu sein. Sozialpolitisch könne ihr jedoch kein gutes Zeugnis ausgestellt werden: Für sozial schwache Haushalte dürften sich die Probleme noch verschärfen. Wenn Wohnungen künstlich günstiger gehalten werden als zu Marktkonditionen, reduziert sich zwar das Wohnkostenproblem. Allerdings wird dann auch die Konkurrenz für diese Wohnungen größer, was das Wohnzugangsproblem weiter verschärfe. Darüber hinaus sei unklar, wie sich das Gesetz auf Investitionen in Bestand und auch in Wohnungsneubau auswirke. Neugebaute Wohnungen sollen zwar langfristig von der Mietpreisbremse ausgenommen werden. Als notwendige Bedingung, den Neubau anzuregen und damit das Angebot auszuweiten, muss diese Ausnahme jedoch auch glaubwürdig bei den Investoren ankommen.

 

*Vandrei, Lars (2018): Does Regulation Discourage Investors? Sales Price Effects of Rent Controls in Germany, ifo Working Paper No. 262