Münchner Mietspiegel: Haus und Grund reicht Feststellungsklage ein

Der Eigentümerverein hält den am 14. März 2019 veröffentlichten Mietspiegel 2019 für nicht  repräsentativ. Kommt das Verwaltungsgericht zu dem Urteil, dass es sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, ist er kein Maßstab für die ortsübliche Miete.

 

Der Sozialausschuss des Münchner Stadtrats hat am 14. März den Münchner Mietspiegel 2019 veröffentlicht und die Vollversammlung hat ihn wenige Tage danach als qualifizierter Mietspiegel beschlossen. Die Daten hierfür wurden von dem Institut Kantar TNS in Zusammenarbeit mit Göran Kauermann, Professor für Statistik der Ludwig-Maximilians-Universität, erhoben und ausgewertet. Die berücksichtigten Mieten basieren auf Umfragen bei Münchner Haushalten im vergangenen Jahr bezüglich von Mieten, die 2014 bis 2017 neu vereinbart oder geändert worden sind. Danach soll die durchschnittliche Miete für Bestandsmietverhältnisse  11,69 Euro betragen und gegenüber dem zwei Jahre zuvor erstellten Mietspiegel im Schnitt um 4,1 Prozent gestiegen sein.

Sind in den meisten Münchner Wohnungen die Mieten wirklich gesunken?

Der Verein Haus und Grund München, hält die im neuen Mietspiegel ermittelten Mieten für viel zu niedrig und für den Münchner Wohnungsmarkt nicht repräsentativ. Im neuen Mietspiegel seien 88 Prozent der Wohnungen günstiger als im Vorjahr, dabei wisse jeder, dass keine Wohnung günstiger als in den Vorjahren werde, kritisiert Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München.

Bedeutung eines qualifizierten Mietspiegels

Ein vom Stadtrat als qualifiziert beschlossener Mietspiegel ist für Vermieter und Mieter deshalb von großer wirtschaftlicher Bedeutung, weil er als Referenzmaßstab für die ortsübliche Vergleichmiete herangezogen werden kann. Vermieter dürfen aber laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch bei bestehenden Mietverhältnissen die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Und nach der in München geltenden Mietpreisbremse dürfen Vermieter auch bei Neuvermietungen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erheben.

Feststellungsklage beim Verwaltungsgericht München

Eine  abschließende  Beurteilung  der  Ursachen  für  die  entgegen  der  tatsächlichen  Marktentwicklung sinkenden Mietspiegelwerte kann nach Ansicht Stürzers allerdings erst nach Kenntnis der in  die  Mietspiegel  eingeflossenen  Daten  erfolgen.  Deren Offenlegung  wird allerdings von der Stadt München verweigert, weshalb der Verein seit etwa zwei Jahren die Offenlegung mit  einem derzeit   laufenden Verfahren   vor   dem   Bayerischen   Verwaltungsgerichtshof gerichtlich erzwingen will.

Parallel  dazu  hat  nun Haus und Grund München im April beim Verwaltungsgericht München Klage auf Feststellung eingereicht, dass es sich beim Münchner Mietspiegel 2019 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel (im Sinne des § 558 d BGB) handelt. Die vom Münchner Stadtrat ausgesprochene Qualifizierung des Mietspiegels, die ohne jegliche  Prüfung  der  zugrunde  liegenden  Daten  und Einhaltung von anerkannten wissenschaftlicher Grundsätzen erfolgt  ist,  sei  rechtswidrig  und  damit  unwirksam, so Stürzer. Daher  konnte  der  Stadtratsbeschluss  den  Mietspiegel  nicht  zu  einem  qualifizierten Mietspiegel machen. Haus und Grund München begründet die Klage durch die fehlende Repräsentativität der eingeflossenen Wohnungen für den Münchner Mietmarkt insbesondere auch durch das Einfließen von Mieten öffentlich geförderter Wohnungen, dem fehlerhaften Verhältnis von Neuvertragsmieten zu Bestandsmieten, der praxisfremden Mietabschläge, der seit 2017 – entgegen der tatsächlichen Marktentwicklung  – gesunkenen Mietwerte und letztlich der lückenhaften Dokumentation der Mietspiegelerstellung, die für einen qualifizierten Mietspiegel zwingend erforderlich ist.

Folgen

Würde sich das Verwaltungsgericht München der Ansicht des Klägers anschließen und den Münchner Mietspiegel nicht als qualifiziert ansehen, könnte er auch nicht als Referenzmaßstab für die ortsübliche Vergleichsmieter herangezogen werden und damit auch die Mieterhöhungen entsprechend begrenzen. Das Ziel der Stadtspitze, mit dem Mietspiegel künstlich die wirklichen Mieten zu dämpfen, wäre damit verfehlt. Die Stadt München müsste dann wohl erneut einen teuren Mietspiegel ausarbeiten lassen.

Politischer Hintergrund

Das was Haus und Grund München kritisiert – die Berücksichtigung der subventionierten Mieten der Sozialwohnungen – hält Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) sogar für gerechtfertigt. Da weitaus die größte Mehrheit der Münchner Wähler Mieter sind und unter der Wohnungsknappheit in München zu leiden hat, will er als Vertreter deren Interessen angesehen werden und einfache Lösungen präsentieren. So hat Reiter zusammen mit Sozialreferentin Dorothee Schiwy (SPD) Ende Februar 2019 angekündigt, einen eigenen Münchner Mietspiegel erheben lassen, der aufzeigen soll, wie eine „echte Durchschnittsmiete“ inklusive den Mieten geförderter Sozialwohnungen im Vergleich zur Mietspiegelmiete aussieht - und dieser neue Mietspiegel soll dann als Grundlage für die Mieten der städtischen Wohnungsbaugesellschaften dienen. Dabei handelt es sich bei der Berücksichtigung der Mieten der Sozialwohnungen gerade nicht um „echte Mieten“, da diese mit enormen Kosten für den Steuerzahler künstlich subventioniert werden. Gegen staatliche Hilfe hätten die meisten Münchner wohl auch nichts einzuwenden, wenn die Förderung einkommensschwache Menschen oder in schwierigen finanzieller Notlage ohne eigenes Verschulden helfen würde. Doch Sozialwohnungen sind häufig von Menschen belegt, die aufgrund von Einkommenszuwächse heute keine geförderte Wohnung bewilligt bekommen würden. Gerechter wäre ein Wohngeld für einkommensschwache Menschen.

Schließlich spiegeln Mietsteigerungen nur die Knappheit wider, an der die Stadtverwaltung durch Kosten (SoBon) und Auflagen beim Wohnungsneubau unmittelbar selbst die Verantwortung tragen. Mit den hohen Münchnern Grundsteuern verteuert die Stadt die Nebenkosten für alle Eigennutzer und Mieter – auch für die Bezieher geringerer Einkommen, die keine Sozialwohnung bekommen.

Weitere Informationen:

Haus und Grund München: Klage gegen Münchner Mietspiegel