Mietspiegel 2013: Welche Lagen besser, welche schlechter wurden
Nach dem Stadtratsbeschluss wurde im März der neue Münchner Mietspiegel beschlossen und liegt nun als Brochüre kostenfrei aus. Immobilienreport hat ihn mit dem alten Mietspiegel verglichen und Straßen ausfindig gemacht, die auf- und abgewertet wurden.
Der Mietspiegel für München 2013 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 10,13 Euro auf – ein Plus um 3,47 Prozent gegenüber dem vorangegangenen Mietspiegel für München 2011 (durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 9,79 Euro). Kritiker wenden ein, dass die Mieten deutlich stärker gestiegen sein müssten. Tatsächlich weisen die Mieten neu am Markt angebotener Münchner Wohnungen nach den Indices der Immobilienportale wie der imx von immobilienscout24 deutlich höhere Steigerungen auf. Berücksichtigt sind dabei allerdings nicht die Wohnungen, die keinen Mieterwechsel aufweisen. In der Regel kommt es oft bei Neuvermietungen zu einem erheblichen Mietsprung, da sich mit den neuen Mietern deutlich leichter höhere Mieten durchsetzen lassen.
Trotzdem erscheint die Erhöhung der Durchschnittsmiete unter dem Anstieg des Verbraucherindex in München bei einem Zuwachs von knapp 30.000 Menschen innerhalb eines Jahres seltsam – vor allem auch im Zusammenhang einer kryptischen Begründung:
„Wegen der besonderen Situation am Münchner Wohnungsmarkt kann die Fortschreibung mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland zu größeren Verzerrungen führen. Diese Annahme hat sich bestätigt. Wäre der Mietspiegel 2011 fortgeschrieben worden, hätte dies zu einer Steigerung um 5,80 Prozent - statt 3,47 Prozent - geführt. Der Mietspiegel 2013 würde mit dieser Methode eine Durchschnittsmiete von 10,36 Euro - statt 10,13 Euro - ausweisen.“
Zur Systematik der Erstellung des neuen Mietspiegels heißt es: „Der Mietspiegel 2013 ist eine Neuerstellung. Die Daten basieren auf einer repräsentativen Zufallsstichprobe aus den Telefonnummern der Münchner Privathaushalte. Jeder Haushalt mit Festnetzanschluss war in der Auswahlgrundlage vertreten. Relevant für die Berechnung des Mietspiegels 2013 waren alle frei finanzierten Wohnungen, für die in den Jahren 2008 bis 2011 entweder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde oder sich der Mietpreis eines bestehenden Mietverhältnisses geändert hat.“
Bei der Erhebung der Zahlen zum neuen Mietspiegels wurde auch der energetische Zustand der Gebäude in den Umfragen berücksichtigt, um gegebenenfalls einen Zusammenhang zwischen Mieterhähung und Mietniveau sowie dem Gebäudezustand herzustellen. „ Die Vermieterinnen und Vermieter wurden schriftlich gefragt, ob ein Energieausweis für das jeweilige Gebäude vorliegt und wie hoch gegebenenfalls der Energiekennwert ist. Außerdem wurde nach einer vorhandenen Wärmedämmung, nach Art und Alter der Heizungsanlage und anderen energierelevanten Modernisierungsmaßnahmen gefragt.
Die Auswertung der Daten hat nur eine sehr geringe Korrelation von energetischem Gebäudezustand und Mietpreis ergeben. Es zeigt sich: In München wird zunächst bezahlbarer Wohnraum gesucht. Der energetische Zustand steht nicht im Vordergrund.
Es ist jedoch damit zu rechnen, dass sich das Bewusstsein für energetisch gut ausgestattete Gebäude und Wohnungen künftig weiter ausprägt und sich langfristig eine mietpreisbildende Wirkung zeigen wird.“
Dem Mietspiegel kommt vor allem deshalb große Bedeutung zu, weil er als Begründungsmittel für Mieterhöhungen dienen kann, wenn die Miete der betreffenden Wohnung unter dem Niveau einer vergleichbaren Wohnungen in gleicher Wohnlage liegt. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird im Zivilprozess vermutet, dass die darin genannten Mietpreisspannen zutreffen. Diese Vermutung ist aber widerlegbar.
Interessant sind aber vor allem auch die Änderungen der Wohnlagequalität der einzelnen Wohngebäude beziehungsweise Wohnquartiere im neuen Mietspiegel 2013 gegenüber dem Mietspiegel für München 2013. Den die Wohngebiete werden in vier verschiedene Bereiche unterteilt: einfach, durchschnittlich, gut und beste. Eine Veränderung ist also auch mit einer Veränderung des Mietniveaus gegenüber dem Durchschnittsmietniveau verbunden. Eine Änderung kann verschiedene Gründe haben: den Bau eines neuen Wohnquartiers, das im vorherigen Mietspiegel noch nicht berücksichtigt war oder eine Ab- oder Aufwertung der jeweiligen Wohngegend. Eine Aufwertung kann beispielsweise auch durch die Senkung der Lärm- und Schmutzbelästigung, etwa wie dem Bau des Richard-Strauss-Tunnels in Bogenhausen erfolgen siehe Bild links). Immobilienreport hat daher die Wohnlagequalität in den Karten nach Stadtbezirke im Münchner Mietspiegel 2011 mit dem Mietspiegel 2013 verglichen und folgende Änderungen gefunden:
1. Stadtbezirk Altstadt-Lehel:
keine Veränderung
2. Stadtbezirk Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt:
keine Veränderung
3. Stadtbezirk Maxvorstadt:
Das Gebäude des Elisenhofs am Hauptbahnhof wird nun als gut Wohnlage eingestuft. Bislang bestand keine Bewertung, weil das Quartier wohl nur gewerblich genutzt wurde.
4. Stadtbezirk Schwabing-West:
keine Veränderung
5. Stadtbezirk Au-Haidhausen:
keine Veränderung
6. Stadtbezirk Sendling:
keine Veränderung
7. Stadtbezirk Sendling-Westpark:
Nördlich der A96 wird nun eine Häuserzeile mehr als „durchschnittliche“ statt der bislang „guten Wohnlagequalität“ eingestuft. Für die Häuser bedeutet dies also eine schlechtere Wohnlage.
Neuberwertung Süden an zweiter Reihe A95, nun gute Wohnlage bei Cimbernstr.-Dauthendeystr.
8. Stadtbezirk Schwanthalerhöhe:
keine Veränderung
9. Stadtbezirk Neuhausen-Nymphenburg:
Im Westen des Bezirksteil Nymphenburg: Durch die Fertigstellung des Neubaugebietes Schlossviertel Nymphenburg (siehe Bild links, Aufmacherbild oben) zwischen Nymphenburger Schlosspark und den Gleisanlagen bei der Wotanstraße erfolgt eine Neubewertung: gute Wohnanlage um Margarethe-Danzi Str., Rosa-Bavarese-Str.;
Bezirksteil Nymphenburg in Gern beim Westfriedhof: Ecke Dante-Str.-Baldurstr. Reinmarplatz: statt „durchschnittliche Wohnlagequalität“ wird dieses Quartier nun als Wonbebauung mit „guter Wohnlagequalität“ eingestuft.
10. Stadtbezirk Moosach:
Der Neubau zwischen Gneisenaustr. Und Gärtnerstr. Wird als Quartier mit „durchschnittlicher Wohnqualität“ klassifiziert.
11. Stadtbezirk Milbertshofen-Hart:
keine Veränderung
12. Stadtbezirk Schwabing-Freimann:
Ungererstraße. Potsdamerstr-Fuchsstr wird nun nicht mehr als „beste“, sondern nur noch „gute“ Wohnlage eingestuft.
Hans-Döllgast, Otl-Aicher-Str., südl Ecke Domagkstr. Leopoldstraße wird nun als „gute“ Wohnlage statt bisher durchschnittliche Wohnlage bezeichnet.
Parkstadt Schwabing: Das Wohngebiet südlich der Marianne-Brandt-Str., westlich der Lyonnel-Feinningerstraße (siehe Bild links) und östlich den Gleisen der neuen Tram-Linie wird statt bislang „durchschnittliche“ nun gute Wohnlage;
Freimann: zwischen A9, Völckerstraße – Litzelsteiner-Straße: statt „einfache“ nun durchschnittliche Wohnlagequalität
13. Stadtbezirk Bogenhausen:
Oberföhring: Neubaugebiet : Johanneskirchner Str. Ecke Effnerstr. : gute Wohnqualität; Odin str. (Norden) Effnerstr. Bisher gute Wohnqualität , nun beste Wohnqualität;
südliche Daglfingerstraße –Welfenburger Straße, Fritz-Lutz-Str. –Friedrich Eckart-Str.: bisher „durchschnittliche Wohnqualität“, nun „gute Wohnqualität“;
Siedlung Bogenhausen (Bild links): Richard-Strauss-Str. Schreberweg; Prinzregentenstr. Bis Osten Franz-Fischer und Scherf-Weg nun gute Wohnqualität statt bislang durchschnittl. Wohnlage (Fertigstellung Richard-Strauss-Tunnel; aber auch westl. von Richard- Strauss-Str. im Dreieck Richard-Strauss-Str. , Prinzregentenstr. und Mühlbaurstr.: statt „durchschnittliche“ nun „gute“ Wohnqualität;
14. Stadtbezirk Berg am Laim:
keine Veränderung
15. Stadtbezirk Trudering-Riem:
keine Veränderung
16. Stadtbezirk Ramersdorf-Perlach:
keine Veränderung
17. Stadtbezirk Obergiesing:
keine Veränderung
18. Stadtbezirk Untergiesing-Harlaching:
Reichenhallerstr. Von durchschnittlich auf gut (Giesing), zwischen Säbener Str., Hochkalterstr., und Rotbuchenstr. (Südosten) und Klausener Str. von durchschnittlich auf gute Wohnqualität;
19. Stadtbezirk Thalkirchen-Obersendling—Forstenried—Fürstenried-Solln:
Obersendling: Durch den Neubau der Südseite (siehe Bild links) in Obersendling entstandene Wohnungen zwischen Baierbrunner Str. Siemensalle und St. Wendel Str. werden wie das östlich anschließende Wohngebiet als durchschnittlich eingestuft
20. Stadtbezirk Hadern:
Die Wohnbebauung nördlich der A96 zwischen Kleinhadernerstr. Gladipenstr. Und Alpenveilchenstr. Wird hinter der ersten Häuserzeile entlang der A96 weiter um eine Häuserzeile von gut auf durchschnittlich abgestuft.
21. Stadtbezirk Pasing-Obermenzing:
keine Veränderung
22. Stadtbezirk Aubing-Lochhausen-Langwied:
keine Veränderung
23. Stadtbezirk Allach-Untermenzing:
keine Veränderung
24. Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl:
Nordzipfel des Hasenbergl (Bild links): Gebiet zwischen A 99 und Heinrich-Braun-Weg wird von einfacher Wohnlage zu durchschnittliche Wohnlage aufgewertet
25. Stadtbezirk Laim:
Bereich westlich der Fürstenrieder Str., südlich der Indersdorferstr. , östlich der Joergstraße und nördlich der Saherrstraße wird von „durchschnittlich“ auf „gute Wohnlagequalität“ aufgewertet.
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