UBS: In München weltweit zweitgrößte Immobilienblase

Hongkong ist 2018 laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 unter 20 Metropolen der am stärksten überbewertete Immobilienmarkt. An zweiter Stelle folgt München. Die Experten warnen in den extrem überbewerteten Immobilienmärkten eindringlich vor dem Immobilienkauf.

 

Der UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management deutet darauf hin, dass auf den Immobilienmärkten der meisten Metropolen das Risiko einer Blasenbildung oder eine erhebliche Überbewertung besteht.

Am grössten ist das Blasenrisiko in Hongkong, gefolgt von München, Toronto, Vancouver, London und Amsterdam (siehe Grafik links). In Stockholm, Paris, San Francisco, Frankfurt und Sydney bestehen grössere Ungleichgewichte. Zürich und Genf sowie Los Angeles, Tokio und New York zeichnen sich durch hohe Bewertungen aus. Dagegen sind die Immobilienmärkte in Boston, Singapur und Mailand fair bewertet, während der Immobilienmarkt in Chicago unterbewertet ist.

Das Risiko einer Immobilienblase ist im vergangenen Jahr in München, Amsterdam und Hongkong deutlich gestiegen. Auch in Vancouver, San Francisco und Frankfurt sind die Marktungleichgewichte grösser geworden. Allerdings sind die Indexwerte in nicht weniger als einem Drittel der Städte zurückgegangen. Stockholm und Sydney verzeichneten den stärksten Rückgang und haben die Blasenrisikozone verlassen. In London, New York, Mailand, Toronto und Genf gingen die Bewertungen leicht zurück.

München: Korrektur wahrscheinlich

In München haben sich die realen Immobilienpreise (nach Inflation)  in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt und der gefährliche Trend ist aktuell ungebrochen. Nominale Mieten sind im vergangenen Jahr aufgrund des niedrigen Leerstands um neun Prozent gestiegen. Um eine 80 Quadratmeter große Wohnung zu erwerben muss ein gut qualifizierter Beschäftigter im Durchschnitt acht Jahresbruttoggehälter ausgeben. Die Neubautätigkeit ist in den laufenden Jahren signifikant angestiegen.. Steigen die Zinsen, ist eine Korrektur wahrscheinlich.

Vorsicht vor Städte mit Blasenrisiko

Anders als im Boom Mitte der 2000-er Jahre sind keine Anzeichen einer gleichzeitigen exzessiven Kreditvergabe und Bautätigkeit zu erkennen. Das ausstehende Hypothekarvolumen wächst nur halb so schnell wie im Vorfeld der Finanzkrise. Das würde den wirtschaftlichen Schaden einer Preiskorrektur begrenzen.“Viele Grossstädte sind zwar dem Risiko einer Immobilienblase ausgesetzt. Wir sollten die heutige Situation jedoch nicht mit dem Marktumfeld vergleichen, das vor der Krise herrschte“, sagt Mark Haefele, Chief Investment Officer von UBS Global Wealth Management. „Dennoch sollten Investoren auf den Immobilienmärkten, die mit einem Blasenrisiko konfrontiert sind, zum Beispiel Hongkong, Toronto und London, Vorsicht walten lassen.“

„Im Median der wichtigsten Finanzzentren der Industrieländer erzielten Eigenheime in den letzten fünf Jahren eine jährliche Gesamtrendite von zehn Prozent. Darin sind allerdings Eigenmietwerte und nicht realisierte Buchgewinne aufgrund der Preissteigerungen berücksichtigt“, sagt Claudio Saputelli, Head of Real Estate des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management. „Es ist fraglich, wie attraktiv die Renditen in den kommenden Jahren sein werden. Wir raten zur Vorsicht beim Kauf von Wohnimmobilien in den meisten der grössten Städte der Industrieländer.»

Der Hauspreisboom in den Metropolen hat im letzten Jahr an Dynamik und Reichweite verloren. Die inflationsbereinigten Preise sind in den letzten vier Quartalen durchschnittlich um 3,5 Prozent gestiegen. Das ist deutlich weniger als in den vergangenen Jahren, liegt aber immer noch über dem 10-Jahres-Durchschnitt. Dagegen setzte sich der starke Aufwärtstrend in den grössten Metropolen der Eurozone sowie in Hongkong und Vancouver fort. Doch der Boom bekommt erste Risse: So sanken die Preise in der Hälfte der Städte in der Risikoblasenzone der letztjährigen Ausgabe des Immobilienblasenindex – in London, Stockholm und Sydney real um mehr als fünf Prozent

Erschwinglichkeitskrise überschattet den Ausblick

Das mittlere Preis-/Einkommensverhältnis stieg in den analysierten Städten von 5,5 im Jahr 2008 bis heute auf 7,5. Die meisten Haushalte können sich einen Immobilienkauf in den grössten Städten ohne eine erhebliche Erbschaft nicht mehr leisten. Als Reaktion auf zu teuer gewordene Eigenheime wurden in den letzten fünf Jahren in fast allen Städten zusätzliche Vorschriften wie eine Stempelsteuer oder eine Mietpreisbremse eingeführt. In Verbindung mit strengeren Kreditkonditionen können solche Vorschriften einen Immobilienboom abrupt beenden, wie das aktuelle Beispiel Sydney zeigt. Insgesamt gefährdet die geringe Erschwinglichkeit das langfristige Wachstumspotenzial und könnte Investoren veranlassen, ihre Erwartungen an zukünftige Kapitalgewinne in den Zentren zu überdenken.

Quelle:  UBS, Zürich, 27. September 2018

Grafiken: UBS Global Real Estate Bubble Index