UBS-Index: Frankfurt und München mit weltweit größter Immobilienblase

In Frankfurt, Toronto, Hongkong und München ist die Gefahr eines Einbruchs der Immobilienpreise aufgrund überbewerteter Wohnungen im Verhältnis regionaler Mieten und Einkommen laut der Analyse von UBS weltweit am höchsten.

 

Dem UBS Global Real Estate Bubble Index zufolge weisen die Eigenheimmärkte in Frankfurt, Toronto und Hongkong die höchsten Risikoniveaus auf. UBS hat für die Studie die Preise für Wohneigentum in 25 Großstädten weltweit analysiert. Von Mitte 2020 bis Mitte 2021 hat sich das inflationsbereinigte Preiswachstum bei Eigenheimen in diesen Städten auf sechs Prozent beschleunigt, die höchste jährliche Zunahme seit 2014. 

Gemäss dem UBS Global Real Estate Bubble Index (GRESB-Index) 2021, einer jährlichen Studie des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, ist das Blasenrisiko im vergangenen Jahr im Durchschnitt der analysierten Grossstädte gestiegen. Gleiches gilt für das potenzielle Ausmaß einer Preiskorrektur. 

Frankfurt, Toronto und Hongkong stehen an der Spitze des diesjährigen Index und werden mit dem deutlichsten Blasenrisiko eingestuft. Frankfurt hat gegenüber der UBS-Analyse von 2020 München als Großstadt mit dem weltweit am stärksten überbewerteten Wohnungsmarkt abgelöst. Dennoch bestehen weiterhin hohe Risiken für München, auch für Zürich.

 Vancouver und Stockholm sind in den Blasenrisikobereich zurückgekehrt. Amsterdam und Paris gehören ebenfalls zu den Städten mit einem Blasenrisiko. Alle untersuchten US-Städte – Miami (das in diesem Jahr an die Stelle von Chicago rückte), Los Angeles, San Francisco, Boston und New York – befinden sich im überbewerteten Bereich. Auch in den Wohnungsmärkten von Tokio, Sydney, Genf, London, Moskau, Tel Aviv und Singapur bestehen starke Ungleichgewichte, während Madrid, Mailand und Warschau weiterhin fair bewertet sind. Dubai ist der einzige unterbewertete Markt und auch der einzige, der in eine tiefere Kategorie als im Vorjahr eingestuft wurde. 

 

Starker, aber kurzlebiger Boom
Das inflationsbereinigte Preiswachstum bei Wohneigentum hat sich von Mitte 2020 bis Mitte 2021 im Durchschnitt auf sechs Prozent beschleunigt. In allen analysierten Städten außer Mailand, Paris, New York und San Francisco sind die Eigenheimpreise gestiegen. In fünf Städten wurde sogar ein zweistelliges Wachstum verzeichnet: Moskau, Stockholm sowie die Pazifikstädte Sydney, Tokio und Vancouver. Es war ein Zusammenspiel besonderer Umstände, das diese Preisrally auslöste. 

„Die Coronapandemie hat viele Menschen in ihre eigenen vier Wände zurückgedrängt. Dies verstärkte die Bedeutung des Wohnraums und führte zu der grösseren BereitschaY, höhere Preise für Wohnimmobilien zu zahlen.» Gleichzeitig haben sich ohnehin günstigen Finanzierungsbedingungen noch weiter verbessert. Teilweise wurden sogar die Kreditvergabestandards für Eigenheimkäufer gelockert. Ausserdem haben höhere Sparquoten und boomende Aktienmärkte zusätzliches Eigenkapital freigesetzt“, erläutert Claudio Saputelli, Head Real Estate des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management 

Höhere Schulden, mehr Risiko

Die derzeit geringen Nutzungskosten für Wohneigentum im Vergleich zur Miete sowie die Erwartung immer weiter steigender Immobilienpreise lassen den Kauf von Wohneigentum unabhängig von Preisniveau und Verschuldungsgrad für viele Haushalte attraktiv erscheinen. Diese Denkweise könnte die Märkte vorerst weiter antreiben. Doch die Haushalte müssen immer grössere Kredite aufnehmen, um mit den steigenden Eigenheimpreisen mithalten zu können. 

Tatsächlich hat sich die Zunahme der ausstehenden Hypotheken in den letzten Quartalen fast überall beschleunigt, weshalb der Verschuldungsgrad gestiegen ist. Insgesamt sind die Wohneigentumsmärkte noch stärker von sehr tiefen Zinssätzen abhängig geworden. Eine Verschärfung der Kreditvergabestandards dürYe in den meisten Märkten den Preisboom daher abrupt stoppen. Trotzdem liegen Verschuldungsgrad und Kreditwachstum in vielen Ländern noch immer weit unter ihren historischen Höchstständen. So betrachtet, dürYe der Wohnungsmarkt vorerst wohl kaum zu grösseren Disruptionen an den weltweiten Finanzmärkten führen. 

Schlechte Perspektive für städtische Wohnungsmärkte

Neben den niedrigen Finanzierungskosten bildete die Urbanisierung im vergangenen Jahrzehnt den zentralen Faktor für den Anstieg der Wohneigentumspreise in den Zentren. Das Leben in der Stadt hat nach den Lockdowns an Attraktivität eingebüßt. Die Wirtschaftstätigkeit hat sich teilweise von den Stadtzentren hinaus in Randbezirke und Satellitenstädte verlagert – und mit ihr die Nachfrage nach Wohneigentum. Daher sind von Mitte 2020 bis Mitte 2021 erstmals seit Beginn der 1990er-Jahre die Preise für Wohnimmobilien in nicht städtischen Gebieten schneller gestiegen als in den Städten. 

Auch wenn einige dieser Effekte vorübergehender Natur sein werden, schmälert die Nachfrageverschiebung die Aussichten auf einen nahezu garantierten Anstieg der Eigenheimpreise in den Städten. Die Folgen dieser Nachfrageverschiebung dürfte in Regionen mit stagnierender oder gar sinkender Einwohnerzahl (wie in grossen Teilen Europas) sogar noch größer sein, da dort das Angebot leichter mit der Nachfrage Schritt halten können wird.  „Eine lange Durststrecke für die städtischen Wohnungsmärkte erscheint immer wahrscheinlicher, selbst wenn die Zinssätze tief bleiben“, folgert Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie und Head Swiss Real Estate des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management 

Situation der europäischen Wohnungsmärkte

Es bestehen weiterhin enorme Ungleichgewichte in den Wohneigentumsmärkten der Städte Frankfurt, München, Paris und Amsterdam. Die Wohneigentumsmärkte in den Kernländern des Euroraums sind getrieben von der Negativzinspolitik der Europäischen Zentralbank und lockeren Kreditvergabestandards. Allerdings verlangsamten sich die Preisanstiege während des letzten Jahres und liegen nun unter dem jeweiligen nationalen Durchschnitt. Zentrumslagen wurden immer weniger erschwinglich und die Nachfrage hat sich auf Randbezirke und Satellitenstädte verlagert. Dennoch steht keine unmittelbare Preiskorrektur bevor, solange der Arbeitsmarkt in diesen Städten solide bleibt und die Zinsen für sichere Anleihen negativ bleiben. Die Wohneigentumsmärkte in Mailand und Madrid wurden dagegen härter von der Pandemie getroffen. Strenge und lange Lockdowns brachten hier die Erholung auf dem Wohnungsmarkt zum Stillstand. Um einen Boom am Wohnungsmarkt dieser Städte auszulösen, wäre eine anhaltende Phase starken Wirtschaftswachstums erforderlich. 

Das Preiswachstum in London hinkt noch immer hinter dem Landesdurchschnitt hinterher. Die stärkere Nutzung von Homeoffice und flexiblen Arbeitsmodellen liess die Nachfrage nach grösserem und günstigerem Wohnraum (also außerhalb des Stadtzentrums) steigen und ließ dessen Preise steigen. Dagegen litt der Wohnungsmarkt  in Inner London besonders stark unter den Folgen der Pandemie. Gesamthaft hat der weiterhin überbewertete Wohnungsmarkt der Stadt aber seine Talsohle durchschritten. Durch gelockerte Finanzierungsbedingungen begünstigt, verzeichneten Moskau und Stockholm von Mitte 2020 bis Mitte 2021 die höchsten Preiswachstumsraten unter allen untersuchten Städten und die Marktungleichgewichte haben stark zugenommen. Warschaus Wohnungsmarkt blieb fair bewertet, während das Preiswachstum unter den landesweiten Durchschnitt fiel. 

Quelle: Pressemeldung UBS vom 23.10.2021

Foto klein: Wohnhochhaus Grand Tower, Frankfurt am Main (Februar 2020). Epizentrum - Eigenes Werk; Grafik oben: UBS Global Real Estate Index 2021